EPBD IV: dit betekent het voor je vastgoedportfolio

EPBD IV in het kort:

• De richtlijn EPBD IV, ook wel EPBD 4, verplicht de gebouwde omgeving te verduurzamen.
• EPBD IV wil vanaf 2029 een verhuurverbod van woningen met energielabel E, F en G.
• ZEB (Zero-Emission Building) vervangt BENG vanaf 2030.
• Nieuwe gebouwen moeten in 2026 geschikt zijn voor de installatie van een zonne-energiesysteem (zonnepanelen).
• Diverse tools helpen je de energieprestatie van je gebouwen te verbeteren.

EPBD 4: betere energieprestatie van gebouwen

De EPBD staat voor de Energy Performance of Buildings Directive. Het is Europese wet- en regelgeving die de energieprestatie van gebouwen moet verbeteren. Het ultieme doel: een Paris Proof gebouwde omgeving in 2050. Het is de opvolger van de EPBD III, die in 2018 van kracht ging. De EPBD IV versnelt de verduurzaming en reikt verder. Sinds eind 2023 ligt er een voorlopig akkoord over EPBD IV.

De hoofdlijnen uit de EPBD IV-richtlijn

De EPBD IV-richtlijn is dus nog niet definitief akkoord is en bovendien krijgen de Europese lidstaten de vrijheid om een eigen aanpak te kiezen. Daardoor zijn de precieze gevolgen voor de gebouwde omgeving nog niet duidelijk. Maar de piketplaatjes zijn geslagen.

Dit zijn de hoofdlijnen uit de EPBD IV-richtlijn:

#1 Verlaging van gemiddeld energiegebruik van de woningvoorraad

Elke lidstaat moet in 2030 het gemiddelde energiegebruik van de woningvoorraad met 16% hebben verminderd ten opzichte van 2020. In 2035 moet die reductie 20-22% zijn. In Nederland halen we die doelstelling door 43% van de slechtst presterende woningen te renoveren. Uitzonderingen voor monumenten en tijdelijke woningen zijn mogelijk.

#2 Verhuurverbod woningen met energielabel E, F, en G in 2029

Nederland heeft 150.000 huurwoningen met een E, F, of G energielabel. Die woningen, ongeveer 7 procent van het totaal, mogen vanaf 2029 alleen nog worden verhuurd als ze een D-energielabel of beter hebben. Soms zijn relatief simpele ingrepen zoals gebruik van HR++ glas al voldoende.

#3 Introductie van de Minimum Energy Performance Standards (MEPS)

Voor utiliteitsgebouwen gelden Minimum Energy Performance Standards (MEPS). In 2030 moet 16% van de slechtst presterende utiliteitsgebouwen gerenoveerd zijn. In 2033 moet dat 26% zijn.

#4 ZEB vervangt BENG vanaf 2030

De BENG-standaard (Bijna Energie Neutraal Gebouw) wordt vanaf 2030 vervangen door de Zero-Emission Building (ZEB) standaard voor nieuwbouw. De ZEB is al vanaf 2028 geldig voor nieuwe publieke gebouwen. Bij ZEB mogen gebouwen zeer weinig energie verbruiken en geen emissies van fossiele brandstoffen uitstoten. In 2050 wordt de ZEB de standaard voor de gehele gebouwde omgeving.

#5 Nieuwe gebouwen moeten vanaf 2026 geschikt zijn voor installatie van een zonne-energiesysteem

De EPBD IV verplicht een zonne-energiesysteem waar dat technisch, functioneel en economisch haalbaar is. Als er bijvoorbeeld netcongestie of een onredelijke terugverdientermijn dreigt, is maatwerk mogelijk. De verplichting gaat in:

• voor nieuwe utiliteitsgebouwen met meer dan 250 m2 aan gebruiksoppervlakte: uiterlijk op 31 december 2026.
• voor bestaande publieke gebouwen met meer dan 2.000 m2 aan gebruiksoppervlakte: uiterlijk op 31 december 2027.
  > Let op: deze drempel wordt geleidelijk verlaagd naar 250 m2 in december 2030.
• voor bestaande publieke gebouwen met 250 m2 aan gebruiksoppervlakte: uiterlijk op 31 december 2030.
• voor nieuwe woningen en nieuwe overdekte parkeergelegenheden: uiterlijk op 31 december 2029.
• voor bestaande utiliteitsgebouwen (bij vergunningsplichtige renovatie) met meer dan 500 m2 aan gebruiksoppervlakte: uiterlijk op 31 december 2027.

#6 De energielabelklassen veranderen vanaf 2030

De energielabelklassen zelf blijven voorlopig hetzelfde. De geldigheid is tien jaar. Vanaf 2030 zullen de energielabelklassen wijzigen.

Ambitie: uitfasering van cv-ketels in 2040

De uitfasering van cv-ketels in 2040 is ook opgenomen in de EPBD IV, maar dan als ambitie en niet als verplichting. Vanaf 2025 geldt er een subsidieverbod op gasgestookte CV-ketels. Het verbod geldt voor niet hybride systemen.

Beter binnenmilieukwaliteit

De EPBD IV benadrukt het belang van verbeterde binnenmilieukwaliteit en de integratie van laadpunten voor voertuigen bij nieuwbouw en renovaties. Financieringsmaatregelen en energieloketten moeten energiebesparende renovaties stimuleren. Wel moeten er waarborgen komen voor huurders om onevenredige huurverhogingen na renovaties te voorkomen.

De gevolgen van de Energy Performance of Building Directive IV voor gebouweigenaren

De Europese EPBD IV-richtlijn is nog niet vertaald naar Nederlandse wet- en regelgeving. Maar in grote lijnen zijn de gevolgen al zichtbaar:

#1 Woningcoöperaties moeten een portfolioscan maken

vanaf 2029 mogen er alleen nog woningen worden verhuurd met een D-energielabel of beter. Woningcoöperaties moeten dus in kaart brengen welke woningen uit hun portfolio aan die eis voldoen. Vervolgens moeten zij beslissen of die huurwoningen afgestoten of gerenoveerd moeten worden. Een flinke klus waarmee je het best nu al start.

Gelukkig geldt voor veel woningcoöperaties dat de oplossingen voor verduurzaming van vastgoed schaalbaar zijn. Met andere woorden: veel panden kunnen op een vergelijkbare wijze aangepakt worden richting een schoner energielabel.

#2 Projectontwikkelaars moeten rekening houden met zonnepanelen in hun ontwerpen

Nieuwbouwwoningen moeten vanaf 2026 zijn voorzien van zonnepanelen als dat technisch, functioneel en economisch haalbaar is. Projectontwikkelaars moeten die eisen meenemen in het ontwerp van hun vastgoed.

#3 Vastgoedeigenaren moeten voorsorteren op een Paris Proof-toekomst

De EPBD IV leert vooral dat vastgoedontwikkelaars- en eigenaren zelf de regie moeten nemen bij het verduurzamen van hun portfolio. De wet- en regelgeving rondom de energieprestatie van gebouwen wordt almaar strenger. In plaats van die te volgen, is het een betere strategie om wet- en regelgeving vóór te zijn. Want het einddoel is duidelijk: een Paris Proof gebouwde omgeving in 2050. De volgende tools helpen daarbij:

CRREM
Met de CRREM-tool (Carbon Risk Real Estate Monitor) bepaal je als commercieel vastgoedbeheerder of je nog de juiste weg bewandelt met je vastgoed om aan CO2-uitstooteisen van 2050 te voldoen.

GACS
GACS staat voor gebouwautomatisering- en controlesystemen. De technologie maakt het mogelijk om de energieprestaties van je vastgoed te monitoren en tijdig bij te sturen. GACS zijn verplicht voor utiliteitsgebouwen met installaties vanaf 290 kW.

Paris Proof Dashboard
De monitoringstool Bright Building van DWA biedt 24/7 inzicht in de energieprestaties van de installaties in je gebouwen. Via energiemonitoring zie je meteen welke aanpassingen nodig zijn om je Paris Proof-ambities te behalen. De tool is een uitstekend startpunt voor een duurzaamheidsrapportage.

Standaard voor woningisolatie
Is de ambitie ook om woningen aardgasvrij te maken? Dan is de nieuwe standaard voor woningisolatie een goed vertrekpunt. Die is toekomstvast, wat betekent dat er niet nogmaals geïsoleerd hoeft te worden als verwarmen zonder aardgas ter sprake komt.

Voldoen aan EPBD IV, de voordelen

Voldoen aan de EPBD IV-richtlijn betekent dat je de energieprestatie van je gebouwen verbetert. En dat biedt voordelen:

• Kostenbesparing – een gebouwinstallatie gaat met gemak vijftien jaar mee. Door nu de juiste investering te doen voorkom je dat je tussentijds nogmaals budget moet vrijmaken om te voldoen aan veranderende wet- en regelgeving.
• Energiebesparing.
• Waardevoller en robuuster vastgoed.
• De route naar 2050 en de bijbehorende maatregelen en investeringen worden inzichtelijk.

ASR: in 2045 een Paris Proof-vastgoedportfolio

ASR belegt haar verzekerings- en pensioenpremies deels in vastgoed. De verzekeraar streeft naar een CO2-neutrale portefeuille in 2045. DWA helpt ASR hierbij door hun gebouwen te monitoren en optimaliseren.